Mietpreisbremse in Hessen unwirksam – auch in Berlin?
Im Jahr 2015 hatte Hessen die Mietpreisbremse eingeführt. Nun erklärten der Bundesgerichtshof die Bremse für unwirksam (BGH, Az.: VIII ZR130/18). Der Grund: Sie war nicht ausreichend begründet.
Beitrag von Rudolf Beuermann, erschienen in DAS GRUNDEIGENTUM im Grundeigentum-Verlag
Die Mietpreisbremse in der Praxis der Berliner Gerichte
1. Das Urteil des BGH vom 17.7.2019 ist ein Paukenschlag, denn es betrifft auch in Berlin. Das Land hatte als erstes nach dem Inkrafttreten von § 556d BGB von der Ermächtigung zum Erlass einer Mietenbegrenzungsverordnung 2015 Gebrauch gemacht. Die überwiegende Berliner Rechtsprechung wendet seitdem die Mietpreisbremse an, weil ein Verfassungsverstoß verneint wird[1]. Nur die 67. Kammer des LG Berlin sieht das anders und hat deshalb nach Art. 100 GG das Verfahren ausgesetzt und die Sache dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt[2] , das inzwischen (1BvL1/18 Beschluss vom 18.7.2019) entschieden hat, dass die Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht verfassungswidrig sind. Die Verwerfungskompetenz für ein förmliches (Bundes-) Gesetz hat allein das Bundesverfassungsgericht. Anders ist es bei einer Rechtsverordnung, die von jedem Gericht für nichtig erklärt werden kann, wie es das Amtsgericht Pankow-Weißensee für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung getan hat[3], das die Ausweisung des gesamten Berliner Stadtgebiets als angespannter Wohnungsmarkt für unwirksam hielt. Aus diesem Grunde ist auch aus folgendem Satz in dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18.7.2019 nicht herzuleiten, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam ist: „Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wahrt die verfahrensrechtlichen und materiellrechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes“.
Das Bundesverfassungsgericht hat sowohl bei einer Verfassungsbeschwerde nach Art. 93 GG wie auch bei einem Normenkontrollverfahren nach Art. 100 GG nur einen Verstoß gegen die Verfassung als Prüfungsmaßstab zu beurteilen, nicht jedoch die Vereinbarung von Rechtsverordnungen eines Landes (Mietenbegrenzungsverordnung) mit Bundesrecht (Begründungspflicht nach § 556 d BGB). Diese Prüfung obliegt allein den anderen Gerichten, also vom Amtsgericht bis zum BGH. Aus dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts lässt sich also für die Frage, ob die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung formell den Vorgaben des BGB entspricht, nichts herleiten. Hier sind vielmehr die Ausführungen des BGH vom 17.7.2019 weiter maßgeblich.
2. Beim Erlass einer Mietbegrenzungsverordnung hat nach überwiegender Auffassung der Gesetzgeber einen weiten Beurteilungs-und Gestaltungsspielraum, der nur eingeschränkt von Gerichten überprüfbar ist. Das soll auch für die in § 556d BGB normierte Begründungspflicht gelten. Lediglich bei evidenten Mängeln könne eine Unwirksamkeit angenommen werden[4]. Folgerichtig haben die 64. und die 65. Kammer des Landgerichts Berlin[5] angenommen, dass die im Internet abrufbare Begründung des Senats ausreichend sei, so dass keine Bedenken gegen die Mietpreisbremse gerechtfertigt seien.
3. Der Bundesgerichtshof ist da strenger. Das Gericht habe von Amts wegen zu prüfen, ob eine Verordnung wirksam sei. Nach § 556d BGB gehöre dazu, dass sie begründet wird, was sich schon aus Art. 14 GG herleiten lasse. Eine nach Erlass der Verordnung nachgeschobene Begründung reiche nicht aus, die nichtige Verordnung zu heilen. In Hessen lag bei Erlass der Verordnung nur der Entwurf einer Begründung vor, die zudem nicht veröffentlicht war. Damit hätte der Bundesgerichtshof die Prüfung abbrechen können, weil dies ausreichte, das Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main zu bestätigen, das die Nichtigkeit der Verordnung angenommen hatte[6]. Der BGH geht jedoch weiter.
[1] z.B. LG Berlin GE 2017,596
[2] GE 2018,125
[3] GE 2017,1559
[4] Beck OGK/Fleindl Rn. 94 zu § 556d
[5] GE 2017,596; GE 2018,1396
[6] WuM 2018,276
Berliner Mietbegrenzungsverordnung nichtig
5. Gemessen an diesen Anforderungen ist die Berliner Mietbegrenzungsverordnung nichtig. Sie enthält keinen Hinweis auf die Begründung und die Begründung ist auch nicht in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt gemacht worden[1]. Es kann offen bleiben, ob eine Veröffentlichung im Internet ausreicht. Wenn jedoch kein Hinweis auf die Internetadresse erkennbar ist, weiß der Betroffene nicht, ob es überhaupt eine Begründung gibt und wo sie zu finden ist. Wer auf der Suche, ob die Verordnung zur Mietpreisbremse eine Begründung enthält und wo diese zu finden ist, die amtliche Seite “Berlin.de” aufsucht (offiziell das Stadtportal der Hauptstadt) und dort die Begriffe “Mietpreisbremse” und “Begründung” eingibt, wird zwar zum Gesetzestext geführt, erhält jedoch keine Auskunft, ob seine Begründung gibt und wo diese zu finden ist. Die von der 64. der 65. Kammer des Landgerichts Berlin[2] zitierte Internetadresse www.parlament-berlin.de/ados/17/III Plen/vorgang/verordnungen/vo 17-186.pdf führt zwar zur Begründung, die entsprechend Art. 64 Abs. 3 Berliner Verfassung an das Abgeordnetenhaus gerichtet ist. Eine amtliche Bekanntmachung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle ist das jedoch nicht.
6. in zahlreichen Bundesländern, nämlich neben Hessen auch in Bayern, Hamburg, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen[3] und Baden-Württemberg[4] haben die Gerichte eine Mietpreisbremsenverordnung wegen fehlender Begründung oder nicht ordnungsgemäßer Veröffentlichung der Begründung für unwirksam erklärt. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass das auch in Berlin der Fall sein wird, wobei es keiner vorhergehenden gerichtlichen Entscheidung bedarf. Jeder Vermieter kann sich auf eine solche Unwirksamkeit berufen und muss das nicht im Einzelnen begründen, auch wenn dies hilfreich sein mag. Den Zivilgerichten obliegt im Rahmen eines Rechtsstreits, der die Dämpfung der Wiedervermietungsmiete nach Maßgabe der §§ 556d ff. BGB zum Gegenstand hat, die Verpflichtung, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Rechtsverordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen und sie im Falle ihrer Unwirksamkeit nicht anzuwenden[5].
[1] so der Leitsatz 3 des Urteils des BGH
[2] siehe Fußnote fünf
[3] vgl. die Aufzählung bei Börstinghaus jurisPR-MietR 8/2019 Anm. 1
[4] LG Stuttgart 13 S 181/18 Urteil vom 13.3.2019
[5] so wörtlich der BGH in seinem Hessen-Urteil Rn. 15. Die entgegenstehende Auffassung von Fleindl in Beck OGK, Rn. 94 zu § 556d, die Zivilgerichte seien nur im Rahmen des Beibringungsgrundsatzes verpflichtet, die Wirksamkeit einer Gebietsverordnung zu überprüfen, ist unzutreffend.
Was kann Berlin machen?
7. Einige Bundesländer haben inzwischen reagiert und haben verschiedene Wege der Heilung der unwirksamen Verordnung beschritten. In Bayern ist zunächst das durch nachträgliche Veröffentlichung der Gründe versucht worden. Nachdem das Landgericht München dem nicht gefolgt ist (auch der Bundesgerichtshof hält das in seinem Hessen-Urteil nicht für möglich), ist inzwischen die Mieterschutzverordnung vom 9.7. 2019 mit der umfangreichen Begründung im Verordnungstext erlassen worden, die allerdings die frühere Verordnung bis zum 6.8.2019 als wirksam behandelt (entgegen den Entscheidungen der Gerichte). Jedenfalls heilt eine nachträgliche Veröffentlichung der Begründung nicht, weil eine Verordnung ohne Begründung ebenso unwirksam ist wie eine Begründung ohne Verordnung. Eine rückwirkende Heilung (ex tunc) scheidet ebenso aus wie eine Heilung mit Wirkung für die Zukunft (ex nunc). Hier kann nur eine Verordnung mit Begründung neu erlassen werden, die dann für die Zukunft gilt[1].
8. Zweifelhaft ist, ob dann die Höchstdauer von fünf Jahren nach § 556d BGB neu zu laufen beginnt oder ob die Laufzeit der früheren Verordnung darauf angerechnet wird. Bei formaljuristische Betrachtungsweise, die auf die Nichtigkeit (und damit fehlende juristische Existenz) der früheren Verordnung abstellt, ist durch diese die Laufzeit von fünf Jahren nicht in Gang gesetzt worden[2], so dass der Berliner Senat bis Ende 2020 eine neue Verordnung für die Dauer von fünf Jahren erlassen könnte. Übersehen wird dabei, dass eine Verordnung, die seit 2015 (scheinbar) in Kraft war und von der überwiegenden Rechtsprechung auch angewandt wurde, erhebliche praktische Auswirkungen gehabt hat, die nachträglich nur zu einem ganz kleinen Teil korrigiert werden können. Der Sinn der Befristung einer solchen Verordnung spricht also dafür, dass nicht zusätzlich die volle Laufzeit von fünf Jahren auf die bisherige Laufzeit” drauf gesattelt “ werden darf[3].
9. Das kann man nicht – wie in Brandenburg geschehen – dadurch umgehen, dass die bisherige nichtige Verordnung förmlich aufgehoben und rückwirkend mit Begründung wieder in Kraft gesetzt wird[4]. Eine solche echte Rückwirkung, die konstitutiv wirkt, ist verfassungsrechtlich unzulässig. Eine nichtige Verordnung schafft auch keinen Rechtsschein, der ein legislatives Zugriffsrecht auf die Vergangenheit ermöglicht[5]. Andere Bundesländer wie Bayern und Hamburg[6]haben in ihren neuen Verordnungen denn auch keine Rückwirkung angeordnet und die Laufzeit begrenzt auf die Dauer der Vorgängerverordnung.
10. Der Senat kann daher eine neue Mietbegrenzungsverordnung nur mit einer begrenzten Laufzeit erlassen, die mit Ablauf des 31. Mai 2020 außer Kraft tritt[7]. An diesem Tage ist die Fünfjahresfrist abgelaufen; eine Verlängerung oder ein neuer Erlass kommt nur in Betracht, wenn der Bundesgesetzgeber § 556d BGB ändert[8].
[1] vgl. Brüning BayVBl 2018,185
[2] so etwa Schmidt-Futterer/Börstinghaus 14. Auflage 2019 Rn. 44 zu § 556d
[3] zweifelnd auch Fleindl in Beck OGK Rn. 88 zu § 556d BGB
[4] Mietbegrenzungsverordnung vom 28.3.2019 (Gesetz- und Verordnungsblatt 4.4.2019)
[5] vgl. Beuermann GE 2019,588
[6] HmbgGVBl 2018,225
[7] wie in § 2 Mietenbegrenzungsverordnung
[8] Das ist im Koalitionsausschuss am 18.8.2019 grundsätzlich beschlossen worden
Was kann ein Vermieter machen?
11. Der risikobereite Vermieter kann die Mietpreisbremse ignorieren; es bedarf dazu nicht einer vorherigen gerichtlichen Entscheidung. Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich überschritten wird (Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch), ist ein Bußgeldverfahren nach der Rechtsprechung des BGH (GE 2004,540 GE 2005,790)praktisch ausgeschlossen. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass der Vermieter ein geringes Angebot ausgenutzt hat, wozu gehört, dass er seine erfolglosen Bemühungen bei der Wohnungssuche schildert, die sich auf das gesamte Stadtgebiet erstrecken muss (vergleiche AG Köpenick GE 2014, 1141). Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist nicht bußgeldbewehrt .Wenn der Mieter eine Überhöhung rügt, muss das Zivilgericht die Wirksamkeit der Verordnung überprüfen. Ein solches Urteil wirkt jedoch nur im Einzelfall, so dass bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung erhebliche Rechtsunsicherheit droht.
12. Schuldt[1] hat auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2018 die Auffassung vertreten, dass” im Einzelfall” der Vermieter berechtigt sein könne, nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB eine Preisanpassung auf das Mietniveau zu verlangen, das er ohne Befolgung der Mietpreisbremse hätte erzielen können. Voraussetzung dafür ist eine Unzumutbarkeit eines Festgehaltenwerdens an der gedeckelten Miete, was beispielsweise dann anzunehmen sei, wenn aufgrund einer Rüge nach § 556 g BGB der Mieter zur Herabsetzung der vereinbarten Miete gezwungen hatte. In solchen Fällen spielt eine Störung der Geschäftsgrundlage jedoch ohnehin kaum eine Rolle, weil ein Urteil auf Rückzahlung keine Rechtskraft hinsichtlich der Miethöhe für andere Zeiträume entfaltet. Das wäre nur dann so, wenn zusätzlich auf Feststellung der zulässigen Miethöhe geklagt worden wäre. Ein solches Urteil könnte nach § 323 ZPO mit Wirkung für die Zukunft abgeändert werden; eine Änderung einer rechtskräftigen Entscheidung ist entgegen dem Gesetzeswortlaut nicht nur bei Leistungsurteilen, sondern auch bei Feststellungsurteilen möglich[2].
13. Eine Störung der Geschäftsgrundlage kann immer nur mit Wirkung für die Zukunft geltend gemacht werden; ob ein Vermieter eine niedrige Miete mit der Begründung erhöhen kann, ohne die Mietpreisbremse wäre gleich die höhere Miete vereinbart worden, ist zweifelhaft. Der Vermieter trägt die Darlegungs-und Beweislast für eine Störung der Geschäftsgrundlage und für die Unzumutbarkeit[3]; warum eine Miete in einer bestimmten Höhe vereinbart wurde, ist kaum zu beweisen. Die Empfehlung, bei Mietverträgen eine alternative Mietvereinbarung zu treffen (Miethöhe beträgt X Euro; für den Fall der Unwirksamkeit der Mietpreisbremse Y Euro)[4] hilft jedenfalls bei bestehenden Mietverträgen nicht weiter.
14. Ein Mieter, der sich auf die Mietpreisbremse berufen und deshalb Mietzahlungen gekürzt hat, kann zwar in Verzug kommen, der kein Verschulden voraussetzt. Eine fristlose Kündigung des Vermieters nach § 543 BGB dürfte aber ausscheiden, weil – jedenfalls bis zu einer Klärung in der Rechtsprechung – der Mieter sich in einem unverschuldeten Tatsachenirrtum befand, so dass eine Kündigung ausscheidet[5].
[1] NZM 2018, 265
[2] MüKo ZPO/Gottwald Rn16
[3] BeckOK/Lorenz Rn 94 zu § 313 BGB
[4] so Hamer/Schuldt NZM 2018,125
[5] BGH GE 2005,653
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